Vormiete & Ausnahmen nach § 556e BGB: Was Mieter wissen müssen

Was ist die Vormiete-Regelung?

Die Vormiete-Regelung (§ 556e Abs. 1 BGB) ist die wichtigste Ausnahme von der Mietpreisbremse. Sie besagt:

Lag die Miete des Vormieters über der zulässigen Höchstmiete, darf der Vermieter diese höhere Miete auch vom neuen Mieter verlangen.

Einfaches Beispiel

• -Ortsübliche Vergleichsmiete: 12,00 €/m²
• -Zulässige Höchstmiete (+ 10 %): 13,20 €/m²
• -Vormiete des letzten Mieters: 14,50 €/m²
• -Ergebnis: Vermieter darf 14,50 €/m² verlangen

Voraussetzungen für die Vormiete-Ausnahme

Damit sich der Vermieter auf die Vormiete berufen kann, müssen alle Bedingungen erfüllt sein:

1. Auskunftspflicht erfüllt

Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Vormiete informiert haben. Seit 2019 ist dies Pflicht (§ 556g Abs. 1a BGB).

• -Fehlende Auskunft: Vermieter kann sich 2 Jahre lang nicht auf die Vormiete berufen
• -Nach 2 Jahren: Vormiete kann ab dem Zeitpunkt der Nachholung geltend gemacht werden

2. Vormiete war tatsächlich so hoch

Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete nachweisen können. Reine Behauptungen genügen nicht.

3. Vormiete wurde tatsächlich gezahlt

War die Vormiete bereits überhöht und hat der Vormieter erfolgreich gerügt, gilt nur die reduzierte Miete als Vormiete.

4. Kein Mieterhöhungsverlangen im letzten Jahr

Wurde die Vormiete innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende durch eine einseitige Mieterhöhung angehoben, bleibt diese Erhöhung unberücksichtigt.

Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Modernisierungszuschlag (§ 556e Abs. 2 BGB)

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert, darf er einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen:

• -Berechnung wie bei einer regulären Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)
• -Maximal 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt
• -Dieser Zuschlag kommt zusätzlich zur Vergleichsmiete + 10 %

Neubau (§ 556f BGB)

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse komplett ausgenommen.

Umfassende Modernisierung (§ 556f BGB)

Wurde die Wohnung so umfassend modernisiert, dass sie einem Neubau gleichkommt, ist die Mietpreisbremse ebenfalls nicht anwendbar. Der BGH stellt hier strenge Anforderungen (mindestens ein Drittel des Neubauwertes).

Checkliste: Gilt die Vormiete-Ausnahme?

• -✅ Hat der Vermieter dich vor Vertragsschluss über die Vormiete informiert?
• -✅ Kann er die Höhe der Vormiete nachweisen?
• -✅ Wurde die Vormiete tatsächlich bezahlt (nicht nur vereinbart)?
• -✅ Gab es keine Mieterhöhung im letzten Jahr vor Vertragsende?

Wenn eine dieser Fragen mit Nein beantwortet wird, kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen.

Fazit

Die Vormiete-Regelung ist die häufigste Ausnahme von der Mietpreisbremse — aber sie unterliegt strengen Voraussetzungen. Prüfe jetzt kostenlos, ob dein Vermieter alle Bedingungen erfüllt hat.

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