Staffelmiete & Indexmiete: Gilt die Mietpreisbremse?
Staffelmiete und Mietpreisbremse
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbaren Mieter und Vermieter im Voraus feste Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten. Beispiel:
- -Ab 01.01.2025: 1.200 €
- -Ab 01.01.2026: 1.260 €
- -Ab 01.01.2027: 1.320 €
Gilt die Mietpreisbremse?
Ja, uneingeschränkt. Der BGH hat in seinem Urteil vom 30. Juni 2021 (VIII ZR 7/20) klargestellt:
- -Bereits die Anfangsmiete darf die zulässige Höchstmiete nicht überschreiten
- -Jede einzelne Staffel wird separat an der Mietpreisbremse gemessen
- -Überschreitet eine Staffel die Grenze, ist sie teilweise unwirksam
Beispiel
| Staffel | Vereinbart | Zulässig (Vergleichsmiete + 10 %) | Überzahlung |
|---|---|---|---|
| 2025 | 1.200 € | 1.100 € | 100 €/Monat |
| 2026 | 1.260 € | 1.130 € | 130 €/Monat |
| 2027 | 1.320 € | 1.160 € | 160 €/Monat |
Gesamte Überzahlung über 3 Jahre: 4.680 €
Indexmiete und Mietpreisbremse
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt die Miete.
Gilt die Mietpreisbremse?
Ja, aber nur für die Anfangsmiete. Die spätere Anpassung nach dem Index ist davon nicht betroffen:
- -Die erste Miete bei Vertragsschluss unterliegt der Mietpreisbremse
- -Die Indexanpassungen danach sind zulässig, sofern sie dem tatsächlichen Indexanstieg entsprechen
- -Die Indexmiete kann die ortsübliche Vergleichsmiete dauerhaft übersteigen — das ist vom Gesetzgeber so gewollt
Achtung bei hoher Inflation
In Zeiten hoher Inflation (wie 2022/2023) können Indexmieten drastisch steigen. In manchen Fällen stiegen Mieten um 10–15 % in einem Jahr. Hier lohnt sich eine Prüfung, ob:
- -Die Anfangsmiete bereits zu hoch war
- -Die Index-Berechnung korrekt durchgeführt wurde
- -Die Anpassung fristgerecht angekündigt wurde
Unterschiede auf einen Blick
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse Anfangsmiete | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Mietpreisbremse Erhöhungen | ✅ Jede Staffel einzeln | ❌ Nein (Indexanpassung zulässig) |
| Kappungsgrenze (§ 558 BGB) | ❌ Nicht anwendbar | ❌ Nicht anwendbar |
| Mieterhöhung wegen Modernisierung | ❌ Ausgeschlossen | ❌ Ausgeschlossen |
Tipps für Mieter
- Prüfe die Anfangsmiete: Auch bei Staffel- und Indexverträgen muss die erste Miete die Mietpreisbremse einhalten
- Staffelverträge genau prüfen: Jede Staffel muss unter der zulässigen Grenze liegen
- Index-Berechnungen nachrechnen: Vermieter machen häufig Fehler bei der Indexberechnung
- Rüge frühzeitig: Je früher du rügst, desto mehr Geld kannst du zurückbekommen
Fazit
Sowohl Staffelmiete als auch Indexmiete unterliegen der Mietpreisbremse — wenn auch in unterschiedlichem Umfang. Prüfe jetzt, ob deine Miete die gesetzliche Grenze überschreitet.
Weiterführende Artikel
- -BGH-Urteile zur Mietpreisbremse — Urteil VIII ZR 7/20 zur Staffelmiete
- -Erfolgsgeschichten — Fall 2: Staffelmiete in Berlin erfolgreich angefochten
- -Vormiete & Ausnahmen § 556e BGB — Weitere Ausnahmen erklärt
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